长租公寓连环“爆雷”深陷信用危机 一部分杠杆率超十倍

  • 时间:
  • 浏览:9

原标题十多家涉嫌经营一个多月的公司,以及一些杠杆率超过十倍的长期租赁公寓深陷信用危机

来源:经济信息日报

刚刚过去的国庆长假期间,成都双流区的张晓鹏一边忙着找出租屋,一边关注维权团体的消息。5月初,他向长期租赁公寓的公司支付了一年2万多元的租金。8月初,公司空了。

发生在他身上的事情不是案件。8月27日,杭州一套长期出租公寓,一名租客刚刚交了2万多元房租,中介却逃之夭夭;9月初,上海长租公寓“于越”被当地公安机关立案侦查.

近年来,长期租赁公寓在各大城市发展迅速,但市场喜忧参半。据不完全统计,去年南京乐嘉公寓打雷后,在今年8月份以来的短短一个多月时间里,十几家以“AG中低产出”“长收短付”的非正常模式经营的房屋租赁企业,已有跑路嫌疑。有的公司资本杠杆率高达十几倍,涉及数亿元,给成千上万的房东和租客带来了巨大的经济损失,也造成了长期出租公寓行业遭遇前所未有的信用危机。

多地长租公寓接连跑路

最近很多父母在杭州、上海、合肥、郑州、广州等地租公寓公司。而这些公司都是采用“AG中低产出”和“长收短付”的模式,即接受高价的房子,低价出租,按月付给房东,向租客收取至少半年的租金。有的企业年收月付,杠杆率可以放大到十倍以上。

目前各大城市的长期租赁公寓分为两类,一类是重资产,主要是开发商拥有的长期租赁公寓,以及部分国有住房;一种是轻资产型,房屋租赁企业在市场上收集零散的个人房屋,统一委托转租。轻资产、托管型住房租赁企业是市场的主要参与者,因为它们的门槛低,容易起步。

今年3月,成都市民张女士在“闲鱼”App上放了一套闲置房产出租。然后一个遇到窝客的业务员私信问张女士是否会考虑主持房子。经核实公司相关业务资料无问题后,双方签订委托管理服务合同,租金每月2800元。4月份,张女士无意中得知租客以不到2000元的价格租了一套房子。“我当时觉得不对劲,但是合同已经生效了。”

房子的房客陈小姐是一名刚毕业的大学生。“我租房子的时候,看到房东和中介公司签的委托书,才放心租房子。”陈小姐说,由于租金比市场价低300-400元,中介要求一次交一年租金,当时一共交了2万多元。

陈小姐把房子租出去后,窝客每个月都给张女士交房租,但从7月份开始,张女士再也没有收到过房租。8月初,超科家的业务员全部离职,公司去了空楼。大量房东和租客聚集在办公室外打听消息,并加微信群维权。

8月19日《经济参考报》,记者陪同张女士到当地派出所报案时,看到不少持“一城一家”“猪帮”“巢客遇家”租赁合同的受害者排队报案。在毕业季,受影响的群体大多是刚毕业的大学生,大量租客交了一年甚至两年的房租,房东却没有收到钱,要求租客搬走,因此许多租客无家可归。还有很多租客不愿意搬走,导致和房东发生矛盾。派出所告诉记者,此案已广为流传,目前正在接受经济调查部的调查。

根据朝科公寓官网显示,截至2019年9月,已经

为什么最近各地的“AG低成本”租赁公司都集中在打雷上?成都市房地产经纪人协会常务副会长刘翔认为,一方面,由于疫情的影响,企业的资金链越来越紧张,捉襟见肘;另一方面,在各地更严格的监管下,这些公司的问题被动或主动暴露,形成连锁反应。

目前各地矿爆事件正在陆续调查中。然而,网民们通过各种渠道报道,许多房客被房东强行从行李中取出,甚至被扔出,他们的房子被换成了锁。

“受骗人群都是刚需”

房屋租赁市场的快速发展带来了混乱,一些企业采取了“AG低产出”、“长收短付”的畸形经营模式,给行业发展蒙上了阴影。有专家甚至直言,“长期出租公寓的闪电爆炸比P2P爆炸危害更大”。

自2016年以来,中国大力支持住房租赁市场的发展,初衷是实行住房和无投机住房,促进租购房并举的房地产市场的形成。2019年,包括一线城市和部分二线城市在内的16个城市进入中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。中原地产首席分析师张大伟认为,这些城市的大规模出租屋稳定了这些地区的租赁市场,有利于促进全国租赁市场的健康发展。

专家认为,部分企业“低AG”、“长收益、短支付”的非正常经营模式主要有以下特点。

一是门槛低,手段隐蔽,模式容易复制。业内人士承认,“AG低产出”企业本身就是轻资产,利用相对有利的价格快速占领市场,利用时差形成巨大的资金池。一旦他们进行其他投资或秘密转移,资金链就容易断裂。在这个阶段,公司发生责任转移的概率很大,比如法人变更、经营范围变更等。雷过后,企业法人往往是替罪羊,幕后操盘手很难追究责任。另外,这种模式门槛低,容易复制。比如四川月关后面的操盘手和以前的成都乐嘉公司是一个集团,换个马甲再试试。

二是法律界定难,资金回收难落实。西南财经大学经济学院教授刘璐认为,这种商业模式与前些年的鸡毛蒜皮的P2P公司并无根本区别,只是前期难以界定其恶意业务的性质。企业可以说这是一种开拓市场的商业行为,把闪电爆炸的原因包装成管理不善。

成都市律师协会副会长陈军表示,如果企业主要负责人或股东不存在逃资或刑事诈骗的情况,那么主要负责人只承担有限责任,主要责任仍以公司名义承担。但很多公司在闪电爆炸后还款能力较弱。如果主要负责人跑了,租客和房东很难追回资金。记者了解到,2019年,4.5万套出租房屋的南京乐嘉公寓发生爆炸后,最终被认定为民事责任,房东和房客的损失难以弥补。

第三,监管手段不足。据成都市住建局有关负责人介绍,从今年开始,成都市要求房屋租赁企业向住建部门出具开业报告备案,其租赁合同也要备案。但如果公司故意逃避备案,行政监督就很难覆盖。陈军表示,房屋租赁企业违约属于民事纠纷,应通过司法程序解决。企业没有违法的,主管部门无权采取行政措施强制执行。

黄辉,a

刘璐认为,如果这些企业的账户中没有资金在市场扩张阶段“烧钱”来获取客户,那么这就是一个明显的“庞氏骗局”,而这样的事件比P2P事件危害更大,因为被欺骗的人正是需要的人,而企业一旦跑路,租户不仅无法退钱,也没有住的余地。蛋壳公寓副总裁苏林表示,这些事件扰乱了正常的市场秩序,给房屋租赁行业的发展蒙上了阴影,并引发了劣币驱逐良币的恶性竞争。

“资金池”问题亟待监管

业内许多人呼吁尽快完善监管体系,减少预收租金的“资金池”,加大对AG低收入、长收短付、违规改造、虚假放房等行为的打击力度。从而保护租户和房东的合法权益,为规范经营的企业创造良好的发展生态。

第一,加快立法进程,完善监督体系。9月7日起,住房和城乡建设部公开征求《住房租赁条例(征求意见稿)》意见。其中一条明确指出,房屋租赁企业存在“长期支付、短期支付”、“低成本AG”等高风险经营行为的,房地产管理部门应当将其列入经营异常清单。直辖市和设区的市人民政府可以建立房屋租赁资金监管制度,将租金和保证金纳入监管范围。

刘翔建议尽快出台相关实施细则、地方性法规、监管办法等一系列配套法规,促进法规的实施。刘璐认为,对于长期租赁公寓这一新兴行业,在允许企业创新和探索的同时,市场监管、房建、金融等部门应建立联合监管常态化机制,将此类企业纳入注册之初的监管范围,并督促其备案和合规经营。

其次,加强金融监管,减少预收租金的“资金池”。目前,南京、杭州、Xi等城市出台了长期租赁公寓专项账户监管措施,杭州还冻结了部分企业资金作为风险防控资金。

刘翔认为,长期租赁公寓行业的利润率较低,正常运营的企业基本要达到90%到93%的住房入住率才能盈利。但疫情过后,大多数企业的入住率达不到这个标准,发展困难。与之形成鲜明对比的是,“AG低成本”租赁企业通过提前一年甚至两年收取租金,在短时间内积累了巨大的“资金池”。

“支付高风险防控资金,可能会使已经实现微利的合规企业更加困难,对‘AG低出’企业的约束有限。为了支持行业的健康发展,更有效的办法是减少预收租金,尽量缩小“资金池”的规模,并设立专门账户进行监管。”刘翔上诉。

9月11日,成都市出台新的租赁资金监管规定,要求房屋租赁企业开设全市唯一的资金监管账户。租金支付期限超过三个月的,应当将使用“租金贷款”取得的租金、保证金和资金存入监管账户。

再次,回归服务业属性,加强行业自律。刘璐认为,长期租赁公寓属于民生重要领域,应防止行业过度金融化,引导企业降低杠杆。

刘翔呼吁行业回归并强化服务业属性。比如,本着发展信托财产的类似思路,鼓励租赁企业为业主提供涵盖租赁前、租赁中、租赁后全链环节的信托托管服务,让业主与租客直接签订合同,直接支付租金,从根本上杜绝骗钱、管理不善、租金哄抬等现象。

苏林建议全行业加强监管,向行业协会报告